[오늘의 모의경매 #1] 돈은 없지만, 모의경매는 할 수 있다

경매도 돈이 있어야 한다.

경락대출이 있다지만, 그것도 나에게는 좀 먼 이야기다.

지금은 돈이 없지만, 경매를 할 수 있는 그 날을 위해

오늘부터 경매 물건 분석 겸 익숙해질 겸 나만의 모의경매를 하려 한다.

 

우선 탱크옥션을 한달 결제했다.

탱크옥션은 경매에 나온 물건을 분석하기 쉽게 해놓은 사이트다.

첫 회원 할인을 받아서 31,000원을 결제했다.

 

회원권이 삼만 천원이니까

하루에 매물 1개씩 찾으면 하루 천원 꼴이겠지?

오늘부터 매물을 1개씩 찾기로 했다.

 

자, 오늘 쓴 천원어치 분석이다.

 

 

 

목차

1. 내가 찾는 경매조건
2. 시세보다 싸게 사서 무조건 천만원 남기기
3. 오늘의 모의경매 #1 : 부천 심곡동 빌라 분석 (2025타경34092)

 

 

 

내가 찾는 경매 조건

나는 평생교육원에서 경매 수업을 수강했다.

내가 경매에 대해 아는 건 그 정도가 다다.

 

경매 초보인 나는 최대한 안전한 방법을 쓰려 한다.

경매 교수님이 알려준 방법.

 

1. HUG 물건

2. 방 3개

3. 공시지가 1억 미만

 

추가로 내가 건 조건은 

1층, 반지하, 꼭대기 층이 아닐 것.

 

이 기준으로 경매 물건을 찾아보려 한다.

아파트를 하고 싶지만, 아파트는 사람들이 좋아하고 비싸서 내가 진입하긴 어려울 것 같다.

빌라를 찾아보려 한다.

 

 

 

 

 

 

시세보다 싸게 사서 무조건 천만원 남기기

을 목표로 한다.

 

위에 내가 찾는 경매 조건으로는 물건 찾기가 어려울 것이다.

물론 저 조건으로는 물건이 있지만, 비쌀 것이다.

나에게는.

 

이렇게 매일매일 물건 분석해보면서 

모의 경매도 해보면서 눈을 키워봐야겠다.

 

 

 

 

 

 

오늘의 모의 경매 #1 : 부천 심곡동 빌라 분석 (2025타경34092)

1. 물건 기본 정보

• 사건번호: 2025 타경 34092 (인천지방법원 부천지원)
• 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 297-2, 뉴센스빌 3층 302호
• 물건종류: 다세대주택 (빌라)
• 감정가: 200,000,000원
• 최저가: 200,000,000원 (100%)
• 공시지가: 98,500,000원
• 매각기일: 2026.02.04 (수) (10:00)

 

 

 

2. 권리분석 (등기부 및 점유 현황)

"안전한 물건인가?"

• 점유 관계: 현장 조사 결과 이해관계인을 만나지 못했으나, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상 등재된 자가 없음으로 파악됨. (임차인 리스크가 낮은 '빈 집' 또는 '소유주 점유' 가능성 높음)
• 말소기준권리: 등기부상 근저당권을 확인하여 낙찰 후 소멸 여부 체크 필요 (현재 정보상 특이사항 없는 일반 물건으로 보임).
• 나의 결론: 전입된 임차인이 없으므로 인수할 보증금 리스크는 낮아 보이나, 실제 공실 여부와 미납 관리비 확인이 필수임.

 

 

 

 

3. 입지 및 시세 분석

• 입지: 부천 심곡초등학교 북측 인근에 위치. 주변은 전형적인 주거 지역으로 빌라, 학교, 공원 등이 혼재함.
• 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준.
• 주변 시세 정보:
  • 인근 유사 물건(스타파크힐 등)이 감정가 대비 70% 선에서 진행 중인 사례 있음.
  • 심곡동 내 낙찰 사례를 보면 감정가 대비 유찰 횟수에 따라 가격 메리트가 결정됨.
• 특이사항: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층으로 선호도가 있는 층수임.

 

 

 

4. 물건의 장단점 (Personal View)

• 👍 장점: * 초등학교 인근이라 실거주 수요가 꾸준할 수 있음.
  • 전입세대 없음으로 확인되어 명도(집 비우기) 난이도가 비교적 낮을 것으로 예상됨.
• 👎 단점: * 주변 빌라 공급이 많아 매도 시 경쟁이 치열할 수 있음.
  • 외벽 페인팅 및 내부 노후도에 따라 추가 수리비 발생 가능성 존재.

 

 

 

5. 나의 모의 투찰 계획

• 목표 입찰가: 2회 유찰 후 들어갈 때 1억 5백만원
  * Tip: 인근 낙찰가율이 70~80%인 점을 감안할 때, 1회 유찰을 기다리는 게 나을 듯.
• 산정 이유: 심곡동 인근 급매 가격보다 최소 2~3천만 원 저렴하게 낙찰받아 수익을 확보하는 방향으로 설정.

 

 

💡 오늘의 공부 메모

 

 

물건을 여러개 봐봐야지

언젠가 진짜 경매를 해보는 그날 까지!

 

이 물건 내일 매각기일이던데, 

어떻게 되는지도 살펴봐야겠다.

 

제미나이한테 이 물건 번호 알려주니까 분석을 싹해준다. 

편한 세상이다.

 

 

 

 

 

천천히 스미는
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