제미나이와 함께 경매 물건 분석하기 [모의경매 #02]

이재명 대통령의 의지로 강남 3구 아파트 매물이 늘었다는 기사를 봤다.

중과유예 종료로 다주택자들이 물건을 던지기 때문이란다.

 

나랑 먼 이야기이지만,

'이럴 때 집을 사야하는 데!'

'이 때 갈아타야 하는 데!'

하는 희망회로를 돌려본다.

 

 

언젠가 강남에 집을 살 수도 있을까?

갈아타기라도 해야 하는데 이마저도 겁이 난다.

왜? 아는 게 별로 없어서.

그러니 계속 부동산 시장을 추이를 살펴야겠다.

 

 

목차

1. 물건 분석할 때 갸웃했는데, 제미나이와 함께 하니 조금 더 확신이 생겨 좋다.
2. 경매 물건은 빨리 파는 게 좋을까? 오를만한 걸 골라 계속 가지고 있는 게 좋을까?
3. 오늘의 모의경매 #03 : 송내동 초등학교 근처 빌라 분석 (2025타경33693)

 

 

 

물건 분석할 때 갸웃했는데, 제미나이와 함께 하니 조금 더 확신이 생겨 좋다.

이전에 물건을 분석한답시도 이런 저런 매물을 볼 때

나름 역세권이네, 엘레베이터가 있네, 연식이 어떻네, 학교가 가깝네, 방이 몇 개니 하며 분석을 했다.

 

그런데 나의 분석에 대해 썩 못 미더웠다.

맞나.. 싶은 생각이 들었다.

 

이번엔 제미나이와 챗지피티에게 물건 번호를 알려주며 동시에 물어봤다.

그러니 내 생각과 같은 점도 확인하면서 아, 내 분석이 맞구나하는 확신도 들고,

내가 생각하지 못한 부분을 알게 되는 점도 좋았다.

 

그런데 아무래도 좀 명확하지 않은 부분도 많다.

그럴싸하게 말은 해놨는데 실제랑 다른 정보도 종종 보였다.

참고해서 정보를 받아들여야겠다.

 

 

 

 

경매 물건은 빨리 파는 게 좋을까? 오를만한 걸 골라 계속 가지고 있는 게 좋을까?

아직 한 번도 경매 물건을 사보지 않은 내가 할 생각인가 싶지만,

만약 경매 물건을 산다면,

빨리 시세 차익을 보고 파는 게 좋을까? 아니면 오를만한 걸 싸게 사서 계속 가지고 있는 게 좋을까? 

 

확실한 건 이 두마리 토끼를 다잡는 건 좀 어렵다는 거다.

아파트면 실수요가 뒷받침되서 가능할 수도 있을 것 같은데 ...

 

소액으로 하려면 두 조건을 다 잡는 건 좀 어려운 것 같다.

그래도 하나를 골라야 한다면 빨리 파는 게 낫지 않을까 싶다.

나는 이 조건을 골라서 해봐야겠다.

 

 

 

 

오늘의 모의경매 #03 : 송내동 도원초등학교 근처 빌라 분석 (2025타경33693)

1. 물건 기본 정보

• 사건번호: 2025 타경 33693 (인천지방법원 부천지원)
• 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 630-27, 다니엘홈타운 3층 303호
• 물건종류: 다세대주택 (빌라)
• 감정가: 146,000,000원
• 최저가: 71,540,000 (감정가 대비 49%, 2회 유찰 기준)
• 공시지가: 87,300,000
• 건물면적: 전용 42.78㎡ (약 13평)
• 매각기일: 2026년 3월 11일

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2. 권리분석 (특이사항 체크)

"채무 관계가 복잡할까?"

• 경매 종류: 부동산 강제경매
• 청구 금액: 162,000,000원 (감정가보다 청구 금액이 높음 → 경매가 취하될 가능성이 매우 낮음)
• 임차인 현황: 현재까지 알려진 정보상 선순위 임차인은 없는 것으로 파악되나, 매각기일 1주일 전 '매각물건명세서'를 통해 확정일자와 전입일을 최종 대조해야 함.
• 나의 결론: 감정가보다 채무액이 많아 경매 절차는 끝까지 진행될 가능성이 큼. 권리상 하자가 없다면 낙찰 후 등기부는 깨끗이 정리될 물건임. / 공시가보다 싸게 나옴.

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3. 입지 및 시세 분석

• 입지: 성주초등학교, 도원초등학교 및 부천고등학교 인근 주거지역.
• 주거 환경: 주변이 빌라 밀집 지역이라 조용하며, 학교가 가까워 어린 자녀를 둔 세대의 임대 수요가 있을 법한 위치. 주차장이 있음
• 시세 추이: * 송내동의 비슷한 연식/면적 빌라들이 보통 1억 중반대에 거래됨.
  • 현재 최저가가 1억 초반까지 떨어졌으므로 실거주나 소액 투자 목적으로 메리트가 생기는 시점.
• 내부구조 참고 : 미당부동산 블로그 https://blog.naver.com/midang7000/223620968968

송내동 다니엘홈타운 매매..

 

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4. 물건의 장단점 (Personal View)

• 👍 장점: 
  • 층수: 5층 중 3층으로 로열층에 속함 (빌라에서 선호도 높음).
  • 가격 경쟁력: 2회 유찰로 인해 최저가가 7천만원 대로 내려와 소액 투자가 가능함
  • 주차 : 주차장이 있음
• 👎 단점:
  • 수익률: 감정가 자체가 높지 않아 큰 시세 차익보다는 임대 수익이나 실거주 가성비에 초점을 맞춰야 함.
  • 주차 문제: 주변 로드뷰 확인 시 골목이 다소 좁아 주차 여건을 현장에서 체크해봐야 함
  • 엘레베이터: 없음
  • 역세권 아님

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5. 나의 모의 투찰 계획

• 목표 입찰가: 7,200만원
• 산정 이유: 최저가로 공시지가보다 싸게 써볼 수 있을 듯.

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💡 오늘의 공부 메모

공시지가보다 최저매각가격이 낮은 물건이다.

이럴 경우는 무조건 가져가는 게 옳은건지 그럼에도 불구하고 따져봐야 할 것이 있는지 살펴봐야겠다.

 

왜 1회 유찰 때 1억이었는데 들어가는 사람이 없었을까? 이 물건을 보는 사람들은 어떤 게 걸렸을까? 

 

 

 

 

 

 

 

천천히 스미는
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